房产评估方法及影响因素
发布日期：2017-07-20 23:26:48 浏览次数：
1. 市场比较法
挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的)与待估房地产的各项条件相比较，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。
2. 成本法
成本积算法，即对取得土地的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
3.剩余法
房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
4.重置成本法
是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
影响房产评估的因素
1.房屋的朝向及结构同一栋楼里同等户型不同朝向的房屋价格会产生200元左右每平方米的落差。
2. 房屋所处的位置房屋所处的位置不同，价格就会有所不同。交通方便，距离市中心较近的位置价格自然高。
3. 房屋内部装修程度房屋内部装修程度对房屋的评估也有着一定的影响，比如装修好的房屋比起同样条件但装修较次的房屋来说，价格就会高一些。
4. 房屋使用年限与小区管理及配套设施修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。
